難抗衰退 個案多陷苦戰 住展房屋網 ( 2011-10-21 )住展房屋網提供 【文/住展企研室】即便中央政策打壓、歐美經濟危機轟炸,台灣房價宛若神功護體,不畏各界唱衰,依舊想往上攻堅,跌破專家眼鏡;然價格雖居高不墜,但經濟疲軟問題似乎正在發酵,觀望氣息更重,各地週來人與成交均呈現下滑…… 近來歐、美經濟前景疑慮仍深,致使投資者多瞻前顧後,如履薄冰,不敢放膽投資,股票、房地產都是如此;事實上,國外經濟環境衰弱,已實質影響到國內出口廠商,尤其是電子業裁員傳言甚囂塵上,而近月出口餘額增幅驟減,更讓行政院遂火速核定千餘項商品沖銷退稅來拯救經濟命脈。 種種經濟面的利空紛擾,加上明年初總統併立委大選因素,不僅房地產的重頭戲928檔期泡湯,十月國慶僑胞返台置產話題,在今年也顯得格外沉寂。近兩個月以來,房市就在如此氛圍內度過,雖然成交量不易放大, 面膜但價格還是緩緩爬升,雙北市第3季平均房價再創歷史新高,據本刊市調人員了解,未來北台灣仍有多個推案價格將創區域新高,代表業者仍舊看好後市;至於上週各地市況為何,以下一一為您介紹:. 中山股災衝擊大 土城市況西勝東. 中山區為個案釋出廣告量相對高的區域,現在區內有不少是大坪數豪宅建案,單價破百而總價動輒上億,由於購買者多為置產客,在連月股災衝擊之下,置產客被迫縮手,因此線上銷售中的個案去化速度多緩慢,整體市況不佳,惟地段較佳的「尊勝白金苑」還賣得動,以及低單、低總的「綠意晶棧」仍有零星成交。 除經濟外部因素外,總價和產品規劃重疊性過高,是區內建案面臨最主要的問題,未來這現象似乎沒有並收斂的跡象;據了解,松江路、農安路口,由忠泰與樂揚建設合作興建的「東西匯?租屋v,與中山北路、錦州街口的「忠泰台產合建案」(遠雄富都斜對面),或是「台北1號院」等案,也應該都是走大坪數豪宅路線,惟這些未進場的個案見買氣趨緩,部分個案可能會延到大選後才會公開。 松山區線上惟一個案「忠孝金典」,雖然區內競爭者少,而部份樓層又有挑高規劃,但銷售卻幾近停滯,主因是沒有規劃車位;另位於民生社區的「皇翔登極」,雖尚未正式公開,但已連兩週釋出報廣試水溫,目前僅知該案為一層一戶、158坪 產品,表價與其他細部內容則相當保密。 接著看到土城,由於區內多數建案銷售已近尾聲,客戶可選擇的戶數有限,各案場平均來人不多,約在十餘組左右。以過去經驗而言,土城東側房價一向高過土城西側,然現在市況卻顯得有些弔詭;西土城因湧入不少區外客而持續墊高房價,即使有個案部份樓層成交價要見到三字頭但還是賣得 找房子動,且多數個案坪數規劃得當,總價控制得宜,獲得區外客青睞。 照理說西土城成交既已見到三字頭,而過去房價較高、環境相對較佳的東土城也應該沒有問題,但實際上卻不然,其癥結就出在總價上;由於東土城線上銷售中的個案,每戶總價約落在1500萬不等,區域客無法認同,而被推擠而來的區外客購買力有限,能負擔者不多,因此東土城市況反較西土城略遜一籌。 雖然現在土城市況已經降溫,但據傳大同舊廠(俗稱大同板橋廠)變更住宅用地案將啟動,該案基地面積高達2.6萬坪,另大同舊廠南側的宏璟建設土地,現已變更為商業用地,這兩處土地靠近捷運海山站,總銷金額近500億元;往後這些資產活化題材,應是推升土城市況的主要動力,據說這兩處開發案,外界已喊出單價上四字頭,未來發展仍需觀察。. 樹林相對低價搶市 三重個案續漲價. 禮服 土城西北側的樹林區,因單價相對便宜,倒是吸納不少來自土城與新莊的客戶,占整體來人的一半;區內罕見的預售案「大同新」,因建商自售,稱沒有廣告、代銷費用,以合理單價(約23萬/坪)銷售,銷況不差,不過近期賣到尾聲,多剩4房產品,總價較高,銷售速度已經放緩。 另區內的工業住宅銷售速度同樣不快,但原因是價格與一般住宅價格相差不遠,且坪數偏大所造成;整體來說,樹林靠著自住及區外客支撐,雖然市況下滑,但還不至於太差。約略在十一月中,位於「泉世界」附近有一指標案「醴泉」即將公開,該案可售戶數達百餘戶,量體約20億,惟迄今尚未訂出明確表價。 人氣受經濟環境影響而下滑的還有三重,不過三重因有多條捷運線交會等利多,依舊有足夠的買盤在支撐,區內個案銷售成績亦不差,「三和101」雖然是乙工住宅,但基地位置毗鄰捷運站,客戶接受度高,銷售已到案尾 票貼,另「三和硯」案,由於成交價還不斷往上調漲,才拖累到銷售速度。 先建後售的「公園錄」,基地近厚德國小,總銷僅約3億元,因量體較小,據了解,興建期間可售戶數就已被預約完畢,近期公開後應只會剩簽約動作。. 五股、蘆洲、礁溪建案多在等待時機. 再來看到蘆洲,蘆洲區內個案多未釋出廣告,也不積極銷售,據悉是在等待捷運蘆洲站共構指標案「希望城市」,來替其他建案拱價,所以線上個案紛紛加入『養屋』的行列,就連醞釀已久,近期才公開的「盛發」案,公開後也未有強銷的動作,『惜售』氣息十分濃厚。 各案場等待「希」案公開而不願積極銷售情有可原,「希」案是繼「美河市」後少有的共構指標大案,基地約六千八百餘坪,總戶數破千戶,而甲山林操刀代銷的接待中心業已完成,據媒體披露,該案開價要一舉突破五字頭,高昂的開價勢必讓區內建案一股腦的跟漲, 情趣用品這麼說來,「希望城市」的確為蘆洲房價帶來許多『希望』;是故,蘆洲市況在「希」案公開前,應該還會沉悶一陣子。 寧願養屋不賣的可不止蘆洲,甚至連五股也刮起惜售風潮,其原因與蘆洲頗為雷同,正是在等洲子洋重劃區新案公開、拉抬區域房價時搭乘銷售的順風車,而據傳麗寶、遠雄、茂德與全坤建等建商均已進入洲子洋卡位,後市精采可期。 上述建商中,將最先於洲子洋推案的則是茂德建設,茂德約於11月將推出「未來之都」,預計開價會在三字頭之上,而五股舊市區個案是否會順勢漲價,值得拭目以待;另在舊市區的「名軒築樂」第二期,則大約會在明年1月公開,屆時五股房市應該會相當熱鬧。 宜蘭方面,今年以來整體市況都還不錯,尤其是低總價的透天厝,一直是熱銷的保證;先看到宜蘭火車站後側的東港地區,由於此區塊接近高速公路交流道,除了既有的區域客源,也能吸引部份台北客來此購屋,新 室內設計公開的個案「憬德一品」,市場反應還不錯。不過該區塊透天平均總價,也從早期六百萬一路往上調漲,惟仍須控制在八百萬以下的透天產品較為順銷,反之則會變慢。 以溫泉住宅為主的礁溪,近月市況不怎麼出色,線上個案並無強銷動作,其原因也是在『等待』,等待冬天來臨;一旦時序入冬,建案就會積極銷售,也會有新建案陸續出籠,例如小套房案「上善如水」,就預計於11月底公開。. 中壢來人略降經濟走軟新竹傷. 中壢市「世界1」。 往南看到中壢市區,中壢因為機場捷運題材,催升區域客信心,加上少數北客也到此購屋,使得前幾個月來中壢市況維持一定榮景,然近來仍不敵經濟陰霾,週來人下滑約兩成,成交也略降,不過比起北市還算相對輕微,整體市況還是以相對低價的個案表現較佳。 探討中壢房市成交與來人同步減少的原因,除了上述因素,多個線上建案銷售近尾聲,以及新公開個案價格高漲也是 關鍵字行銷令市況下滑的原因之一,例如「世界1」,因捷運題材與周邊建案拱價,均價已攀上三字頭;雖然「世」案開價不低,但因市中心已無新案供給,所以還能順利銷售。 在新案資訊方面,位於後火車站新興路的「福容京站」,預計在月底進場,該案規劃為中小坪數產品,表價暫未定出;另外,據悉寶佳建設將再度大舉操兵,明年在中壢、平鎮一帶將會有數個建案公開。 新竹市況就和中壢天差地遠了。由於經濟前景不明國內產值最大、仰賴出口的竹科園區,已有少數廠商出現無薪假、裁員、客戶抽單等狀況,雖然首當其衝的,應該是竹科所在的竹北房市,但新竹房市也無法置身其外。 經濟衰退議題發酵,進而衝擊購屋信心,自然是市況惡化的源頭;其次,過去至新竹買房的客戶裡,就有不少是竹北客或竹科員工,據本刊市調人員實地訪查,這些竹科客驟然消失,加上區域客退場觀望,導致竹北來人瞬間折半。不過所幸低單、低總的首購型產品,尚能維持一定的人氣,只是 褐藻醣膠竹市線上個案以大坪數產品居多,首購型產品畢竟是少數,難以代表大局。 雖然市況不佳,還是有不少新案接連公開,案量較大者如「君邸」,表價為27萬,未來還有「鴻柏竹光路案」,以及大硯建設在磐石中學旁的建案等等。. 房屋移轉件數續低檔. 房市一向與經濟發展維持連動關係,而從上週各地的市況來看,經濟問題的確衝擊到客戶的信心,據坊間仲介機構調查,有高達7成民眾看空未來房市,購屋信心不足,便直接反映在房屋成交量上,從8、9月以來,雙北市房屋買賣移轉棟數都在谷底浮沉,而10月應也不樂觀。 整體來說,由於首購需求仍未流失,加上可配合優惠房貸,當下低單、低總產品相對具競爭力、衰退幅度較少;於大坪數產品則僅有少數個案能動,或許得等到經濟環境回穩,大坪數產品才能有發揮空間。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 買屋  .
創作者介紹

carl

rg62rgrjff 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()