carl

          難抗衰退 個案多陷苦戰 住展房屋網 ( 2011-10-21 )住展房屋網提供 【文/住展企研室】即便中央政策打壓、歐美經濟危機轟炸，台灣房價宛若神功護體，不畏各界唱衰，依舊想往上攻堅，跌破專家眼鏡；然價格雖居高不墜，但經濟疲軟問題似乎正在發酵，觀望氣息更重，各地週來人與成交均呈現下滑…… 近來歐、美經濟前景疑慮仍深，致使投資者多瞻前顧後，如履薄冰，不敢放膽投資，股票、房地產都是如此；事實上，國外經濟環境衰弱，已實質影響到國內出口廠商，尤其是電子業裁員傳言甚囂塵上，而近月出口餘額增幅驟減，更讓行政院遂火速核定千餘項商品沖銷退稅來拯救經濟命脈。 種種經濟面的利空紛擾，加上明年初總統併立委大選因素，不僅房地產的重頭戲928檔期泡湯，十月國慶僑胞返台置產話題，在今年也顯得格外沉寂。近兩個月以來，房市就在如此氛圍內度過，雖然成交量不易放大， 面膜但價格還是緩緩爬升，雙北市第3季平均房價再創歷史新高，據本刊市調人員了解，未來北台灣仍有多個推案價格將創區域新高，代表業者仍舊看好後市；至於上週各地市況為何，以下一一為您介紹：. 中山股災衝擊大 土城市況西勝東. 中山區為個案釋出廣告量相對高的區域，現在區內有不少是大坪數豪宅建案，單價破百而總價動輒上億，由於購買者多為置產客，在連月股災衝擊之下，置產客被迫縮手，因此線上銷售中的個案去化速度多緩慢，整體市況不佳，惟地段較佳的「尊勝白金苑」還賣得動，以及低單、低總的「綠意晶棧」仍有零星成交。 除經濟外部因素外，總價和產品規劃重疊性過高，是區內建案面臨最主要的問題，未來這現象似乎沒有並收斂的跡象；據了解，松江路、農安路口，由忠泰與樂揚建設合作興建的「東西匯?租屋v，與中山北路、錦州街口的「忠泰台產合建案」（遠雄富都斜對面），或是「台北1號院」等案，也應該都是走大坪數豪宅路線，惟這些未進場的個案見買氣趨緩，部分個案可能會延到大選後才會公開。 松山區線上惟一個案「忠孝金典」，雖然區內競爭者少，而部份樓層又有挑高規劃，但銷售卻幾近停滯，主因是沒有規劃車位；另位於民生社區的「皇翔登極」，雖尚未正式公開，但已連兩週釋出報廣試水溫，目前僅知該案為一層一戶、158坪 產品，表價與其他細部內容則相當保密。 接著看到土城，由於區內多數建案銷售已近尾聲，客戶可選擇的戶數有限，各案場平均來人不多，約在十餘組左右。以過去經驗而言，土城東側房價一向高過土城西側，然現在市況卻顯得有些弔詭；西土城因湧入不少區外客而持續墊高房價，即使有個案部份樓層成交價要見到三字頭但還是賣得 找房子動，且多數個案坪數規劃得當，總價控制得宜，獲得區外客青睞。 照理說西土城成交既已見到三字頭，而過去房價較高、環境相對較佳的東土城也應該沒有問題，但實際上卻不然，其癥結就出在總價上；由於東土城線上銷售中的個案，每戶總價約落在1500萬不等，區域客無法認同，而被推擠而來的區外客購買力有限，能負擔者不多，因此東土城市況反較西土城略遜一籌。 雖然現在土城市況已經降溫，但據傳大同舊廠（俗稱大同板橋廠）變更住宅用地案將啟動，該案基地面積高達2.6萬坪，另大同舊廠南側的宏璟建設土地，現已變更為商業用地，這兩處土地靠近捷運海山站，總銷金額近500億元；往後這些資產活化題材，應是推升土城市況的主要動力，據說這兩處開發案，外界已喊出單價上四字頭，未來發展仍需觀察。. 樹林相對低價搶市 三重個案續漲價. 禮服 土城西北側的樹林區，因單價相對便宜，倒是吸納不少來自土城與新莊的客戶，占整體來人的一半；區內罕見的預售案「大同新」，因建商自售，稱沒有廣告、代銷費用，以合理單價(約23萬/坪)銷售，銷況不差，不過近期賣到尾聲，多剩4房產品，總價較高，銷售速度已經放緩。 另區內的工業住宅銷售速度同樣不快，但原因是價格與一般住宅價格相差不遠，且坪數偏大所造成；整體來說，樹林靠著自住及區外客支撐，雖然市況下滑，但還不至於太差。約略在十一月中，位於「泉世界」附近有一指標案「醴泉」即將公開，該案可售戶數達百餘戶，量體約20億，惟迄今尚未訂出明確表價。 人氣受經濟環境影響而下滑的還有三重，不過三重因有多條捷運線交會等利多，依舊有足夠的買盤在支撐，區內個案銷售成績亦不差，「三和101」雖然是乙工住宅，但基地位置毗鄰捷運站，客戶接受度高，銷售已到案尾 票貼，另「三和硯」案，由於成交價還不斷往上調漲，才拖累到銷售速度。 先建後售的「公園錄」，基地近厚德國小，總銷僅約3億元，因量體較小，據了解，興建期間可售戶數就已被預約完畢，近期公開後應只會剩簽約動作。. 五股、蘆洲、礁溪建案多在等待時機. 再來看到蘆洲，蘆洲區內個案多未釋出廣告，也不積極銷售，據悉是在等待捷運蘆洲站共構指標案「希望城市」，來替其他建案拱價，所以線上個案紛紛加入『養屋』的行列，就連醞釀已久，近期才公開的「盛發」案，公開後也未有強銷的動作，『惜售』氣息十分濃厚。 各案場等待「希」案公開而不願積極銷售情有可原，「希」案是繼「美河市」後少有的共構指標大案，基地約六千八百餘坪，總戶數破千戶，而甲山林操刀代銷的接待中心業已完成，據媒體披露，該案開價要一舉突破五字頭，高昂的開價勢必讓區內建案一股腦的跟漲， 情趣用品這麼說來，「希望城市」的確為蘆洲房價帶來許多『希望』；是故，蘆洲市況在「希」案公開前，應該還會沉悶一陣子。 寧願養屋不賣的可不止蘆洲，甚至連五股也刮起惜售風潮，其原因與蘆洲頗為雷同，正是在等洲子洋重劃區新案公開、拉抬區域房價時搭乘銷售的順風車，而據傳麗寶、遠雄、茂德與全坤建等建商均已進入洲子洋卡位，後市精采可期。 上述建商中，將最先於洲子洋推案的則是茂德建設，茂德約於11月將推出「未來之都」，預計開價會在三字頭之上，而五股舊市區個案是否會順勢漲價，值得拭目以待；另在舊市區的「名軒築樂」第二期，則大約會在明年1月公開，屆時五股房市應該會相當熱鬧。 宜蘭方面，今年以來整體市況都還不錯，尤其是低總價的透天厝，一直是熱銷的保證；先看到宜蘭火車站後側的東港地區，由於此區塊接近高速公路交流道，除了既有的區域客源，也能吸引部份台北客來此購屋，新 室內設計公開的個案「憬德一品」，市場反應還不錯。不過該區塊透天平均總價，也從早期六百萬一路往上調漲，惟仍須控制在八百萬以下的透天產品較為順銷，反之則會變慢。 以溫泉住宅為主的礁溪，近月市況不怎麼出色，線上個案並無強銷動作，其原因也是在『等待』，等待冬天來臨；一旦時序入冬，建案就會積極銷售，也會有新建案陸續出籠，例如小套房案「上善如水」，就預計於11月底公開。. 中壢來人略降經濟走軟新竹傷. 中壢市「世界１」。 往南看到中壢市區，中壢因為機場捷運題材，催升區域客信心，加上少數北客也到此購屋，使得前幾個月來中壢市況維持一定榮景，然近來仍不敵經濟陰霾，週來人下滑約兩成，成交也略降，不過比起北市還算相對輕微，整體市況還是以相對低價的個案表現較佳。 探討中壢房市成交與來人同步減少的原因，除了上述因素，多個線上建案銷售近尾聲，以及新公開個案價格高漲也是 關鍵字行銷令市況下滑的原因之一，例如「世界1」，因捷運題材與周邊建案拱價，均價已攀上三字頭；雖然「世」案開價不低，但因市中心已無新案供給，所以還能順利銷售。 在新案資訊方面，位於後火車站新興路的「福容京站」，預計在月底進場，該案規劃為中小坪數產品，表價暫未定出；另外，據悉寶佳建設將再度大舉操兵，明年在中壢、平鎮一帶將會有數個建案公開。 新竹市況就和中壢天差地遠了。由於經濟前景不明國內產值最大、仰賴出口的竹科園區，已有少數廠商出現無薪假、裁員、客戶抽單等狀況，雖然首當其衝的，應該是竹科所在的竹北房市，但新竹房市也無法置身其外。 經濟衰退議題發酵，進而衝擊購屋信心，自然是市況惡化的源頭；其次，過去至新竹買房的客戶裡，就有不少是竹北客或竹科員工，據本刊市調人員實地訪查，這些竹科客驟然消失，加上區域客退場觀望，導致竹北來人瞬間折半。不過所幸低單、低總的首購型產品，尚能維持一定的人氣，只是 褐藻醣膠竹市線上個案以大坪數產品居多，首購型產品畢竟是少數，難以代表大局。 雖然市況不佳，還是有不少新案接連公開，案量較大者如「君邸」，表價為27萬，未來還有「鴻柏竹光路案」，以及大硯建設在磐石中學旁的建案等等。. 房屋移轉件數續低檔. 房市一向與經濟發展維持連動關係，而從上週各地的市況來看，經濟問題的確衝擊到客戶的信心，據坊間仲介機構調查，有高達7成民眾看空未來房市，購屋信心不足，便直接反映在房屋成交量上，從8、9月以來，雙北市房屋買賣移轉棟數都在谷底浮沉，而10月應也不樂觀。 整體來說，由於首購需求仍未流失，加上可配合優惠房貸，當下低單、低總產品相對具競爭力、衰退幅度較少；於大坪數產品則僅有少數個案能動，或許得等到經濟環境回穩，大坪數產品才能有發揮空間。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 買屋  .